土地の引き渡しが決まったので、引き渡し延期の歴史を振り返る～格安物件への警鐘～

どうも、たかしです。

朗報です。

いよいよ、いよいよ、やっと……ッ！！

土地の引き渡し時期が決まりました！！！！

先日不動産屋さんから連絡が入り……

3月末！　3月末！

真の小屋暮らし開拓は３月末からです！

いや～これまでブログの題名を「小屋暮らし開拓記」とか謳っておいて、その実記事の内容は「昆虫食」だとか「空き家の片づけ」だとか「闇を暴く」だとか……本当、題名詐欺みたいになってしまっていて申し訳ありませんでした。

もしも気長に「いつか小屋暮らしが始まるはず……」と当ブログにお付き合いいただいていた方がいらっしゃいましたら、誠に感謝の念が絶えません。大変長らくお待たせしました。

さて、さんざん延ばしに延ばされた土地の引き渡し期日ですが、分かりやすく表にまとめると

と、こんな流れになります。

今回の記事では、なぜこれほどまでに土地の引き渡しが遅れてしまったのか、その要因とは何なのかについて流れに沿ってまとめていきます。

特にこれから土地を購入したいと思っている方には、土地の抱えている事情によってはこのぐらい引き渡しまで時間がかかってしまうということで、ご参考までにご覧いただけたらと思います

それではやっていきましょう。

①契約時期が８月→１０月になった理由　～遥か昔の抵当権～

まず最初の延期である「契約時期が８月→１０月」についての経緯をお話しします。

詳しくは過去に３記事にもわたって解説をした記事もございますので、そちらもぜひ参考にしていただきたいのですが……

一言で言ってしまえば「全部土地についていた遥か昔の抵当権のせい」に尽きます。

僕が契約をした土地は、持ち主の方が先祖代々受け継いできたもののようで、以上に分筆がされています。

その数なんと１２筆。ちなみに言うと、これでも土地の全てではありません。今からお話しする問題によって契約できなかった分の土地も存在するからです。

そして、これら分筆された土地の中のいくつかには「遥か昔の抵当権」が残っているものがあったのです。

設定されたのは昭和１３年。実に８０年以上も昔のことです。

債権額は３５０円ということで、レファレンス共同データベース様の昭和１２年物価資料によると公務員の初任給７５円の頃の３５０円は恐らく１００万円以上の額にはなってくると思うのですが。

しかし抵当権というものは当時の額面のままで受け取っていいものになるので、もしも仮に抵当権者の方がこの抵当権の行使をしたとしても３５０円をそのまま支払えばいいそうなので、このこと自体はそれほどの問題ではないのです。

問題なのは「抵当権が残っていることによる弊害」であり、これがまた複雑すぎるので超ザックリ表で説明させていただくと

……ということなんですよね。

いや、超ザックリ説明してもやっぱり意味わからないですよねこれ。あまりにも複雑すぎる……。

とにかく、総じて言えることは「抵当権の残っている物件を購入する際には注意が必要」ということです。

その物件の背景を調べて、その抵当権に問題が無かったのだとしても、それに関わる様々な手続きの必要性から引き渡し時期は大いに伸びてしまう可能性があります。

なので、基本的には土地を購入する際には抵当権も何も残っていない真っ白な土地を購入することが大事だと言えるでしょう。

②１１、１２月引き渡し→３月引き渡しに延びた理由　～相続登記の不備～

１０月に契約を交わし、これで確実に土地を手に入れられると思いました。

ですが、なんとそこから更に期日が３か月以上も延び、ややもすれば「土地の売買が白紙」になってしまうかもしれないまで引き渡しが滞ることとなります。

その理由は「相続登記の不備」でした。

この「相続登記」にまつわる問題についても過去の記事でまとめていますので、ぜひそちらも合わせて参考にしていただきたいのですが……

そもそも僕が契約を交わした土地は、契約時点で土地の名義が遥か昔の所有者の名義……具体的には現在住者の２代、３代も以前の世代の名義のままになっていたのです。

これは過去に土地を相続してきた子孫の人たちが皆相続登記を行わなかったために起こる問題で、実は現在日本各所で起きており、もはや社会問題化していると言えるほどです。

今年（令和６年）の４月から「相続登記の義務化」の法律が施行されるのはニュースで聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

ではなぜこの相続登記をしていなかったことにより土地の引き渡し期日が延びてしまったのかというと、相続登記の書類の不備により、もともと想定していた人数よりもはるかに相続人が存在していて、その全員に相続登記の了承を得るのに非常に時間がかかってしまったからだったんですよね。

土地の所有者が何代も前のままになっているということは、その子孫の代になるにつれて想定される相続人がどんどん増えていくということになります。その相続人全員の意思が合致しないと相続登記を行い名義を変更することができません。

その想定相続人が、当初数人だと思って登記申請をしたら実は２０人以上存在したことが判明し、その全員から了承を得なくてはならないということで引き渡し時期が延びてしまったということだったんです。

しかも恐ろしかったのがその想定相続人の一人でも了承を得られなかったらその時点で相続登記はストップ、土地の売買ができなくなってしまう可能性があったという……もう本当ヒヤヒヤしました。

昨今問題になっている「空き家問題」でも、相続登記の問題が付随していることがほとんどのようです。

そのため、もしも今後空き家の物件を格安で購入しようという予定のある方は、もしかしたら僕の事例のように「相続登記がなされておらず、その手続きに時間がかかってしまう」という事態に陥る可能性があるということを覚えておいてください。

③まとめ

今回の記事では、土地の引渡し期日が延びに延びた経緯について説明していきました。

僕が契約を交わし、小屋暮らし予定地にと考えた今回の物件は、土地面積が広く、インフラもある程度整っている割に購入金額も比較的安いというかなり割のいい物件だと思っていたのですが……。

ふたを開けてみれば上記でもあげた「遥か昔の抵当権」「相続登記」の問題に加え、土地の地面からは大量のゴミが出てきたりと、それはもう裏がありまくりの物件でした。

やはり相場よりも安い物件というのは、大なり小なり何かしらの事情を抱えているものだということを、僕は今回の体験から痛感しました。

今後土地の購入を考えている方がいらっしゃいましたら、ぜひとも格安な物件を購入する際にはその物件の抱える事情や背景についてじっくり調べて、それが許容範囲に収まる物なのかどうか検討していただけたらと思います。

以上で今回の記事は終わりです。

また次回の記事でお会いしましょう。ここまでお読みいただきありがとうございました。